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严命当前，投资者如何避重就轻得到最大收益？ 投资热点文章

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严命当前，投资者如何避重就轻得到最大收益？

2017年温哥华房产市场投资指南 温哥华土豪最关注热点：何为房屋空置税？该如何应对？ 2016年11月16日，温哥华市议会投票通过房屋空置税议案（Empty Homes Tax），该议案于2017年开始实行；2017年底，物业业主将收到政府部门关于物业状态的说明，首笔税款将于2018年2月交付。 根据市政府的房屋空置税法案，该税项的征收的对象为非自住的房产，空置超过半年的房产。空置房屋的住宅用地也要缴付该税。 空置税税率为1%，若房产价值100万加币，那么政府将征收的空置税为1万加币。 对于温哥华的空置税的出台，温哥华市长Gregor Robertson解释说：近年来，连续多年温哥华的出租房屋市场空置率几乎为零，空置税的出台将鼓励投资业主们将空房迅速投放出租市场，以有效缓解温哥华当前严峻的住房短缺问题。 自住房不受影响！但如何定义自住房？ 该房为业主的主要居住地，业主在此进行正常的日常活动，例如交付BC Hydro 账单和收取政府邮件等，而且通常此房也是政府记录（医疗系统及驾照登记）中用作的地址。 不适用于该税项的情况： 房产正在进行大范围的装修，或者正在建设或重建（有许可证）； 房产的所有者（或其他占有者）正在接受医疗或修复性护理； 房产所有者已经死亡，房屋正在进行遗嘱认证或授予待定； 房产所有权在上一年发生了变化； 房产受到现有租赁规定的限制； 房产所有者以工作为目的使用该处房产6个月，但是在其他地方拥有主要住所； 房产受到法院的禁止入住令； 房产受到停车限制、土地大小、形状或其它限制，导致房屋不能在该居住用地上被建造。 关于房屋空置税的问题，社会大众众说纷纭，但大多投资人士表达了对此的担忧！Steve Hui 团队在此为大家进行全面的解析以缓解大家对于该空置税对房产投资方面的忧虑。 确切得说，每次政府有关部门提出或通过某项议案时，多多少少会掀起社会舆论的波澜。但纵观温哥华近几年地产发展的历史，不难看出：遍地黄金的温哥华，地贵如稀，房屋建造量严重落后于本地温哥华人对于房屋的需求。世界各国的新移民不断涌入温哥华，海外资金链争分夺秒得流入温哥华本地资本市场，有点经济头脑的各位，根据简单的市场需求与供应量的关系，不难分析出：温哥华房产市场一直处于卖方市场，房屋短缺的现象在大温的各个地区比比皆是。各位由此可知：造成温哥华高房价的根本原因就是房屋短缺太严重！任何政府对房产的外在打击和施压只会激化温哥华房产市场的尖锐问题，而无法从根本上克制高房价！ 温哥华连续多年被世界权威旅游杂志评为前3名世界最宜居城市：绿水青山环抱，海滨豪宅享受高品位生活——这是国内被雾霾侵害的人们只能在梦中向往的仙境！身在温哥华的我们是幸运的，我们享受着社会的稳定，出入家门的平安，还有工作与生活平衡的和谐统一。我们在温哥华拥有的都是世界最高标准：我想那些身受战火之苦的人们恐怕这辈子都没有这个机会来这里看一看吧？ 所以各位，此时在温哥华的我们，是不是更应该积极投身于自己喜爱的事情上去呢？投资房产无论在哪个国家和哪个时代，都是王道！每当温哥华市府出台一项新的针对房产市场的法案时，各位无需慌张，Steve Hui都会第一时间为你找到解决方案，时时刻刻把你的利益摆在第一位！我们会审时度势，客观分析当前形势，为各位找到最佳解决方案！所以我们做事，你们放心！互相信任，互相体谅是我们合作的基础！Steve Hui就是你的大温房产市场投资向导！拥有我们，走遍大温都不怕！

大温楼花市场分析与前景展望 投资热点文章

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大温楼花市场分析与前景展望

近年来，在大温地区开发的高层公寓楼盘比比皆是，温哥华向着钢铁水泥森林突飞猛进。同时，越来越多居住、工作在温哥华的人士也喜爱上了都市的生活方式，购买公寓楼花就成为了许多购买以自住及房产投资人士的首选目标。但是你真的了解楼花的优劣势，以及购买楼花有什么需要注意的地方吗？ 潜在优势 比建成后便宜；签约时，买家只需支付少额订金作为首期。物业建成一般需几年的时间，在温哥华房地产市场不断上升的环境下，该物业也随着升值。等到物业完全建成后，以现货推出市场，自然是笔可观的收益。 因为是买还在建造中的新房，你还可以自定义设计元素、内饰风格，甚至还有你的房间布局。更重要的是在建成并入住的10年内你不必担心有任何因施工质量或用料造成的花费维修，在 BC 省，所有房地产开发商需要给旗下所有的新建住宅从业主保护办公局（Home Owner Protection Office）购买2-5-10的房屋质量保证保险（Home Warranty Insurance program）以及备案。 2-5-10年房屋质量保证包括： 2年的施工质量和材料质量（Labour and Material），具体包含12个月的房屋内部所有设施的质保； 15个月的所有公共设施的质保； 24个月的水电暖系统以及空调的质保； 5年的建筑外部密封系统（Envelope）的质保，例如外墙、屋顶、门窗等； 10年的建筑的结构（Structure）质保，如承重墙，立柱，横梁等。 温哥华大大小小的建商如雨后春笋般涌现，对于钟意楼花的买家，如何在市场中避开风险并选购到物超所值的楼花呢？在签订购房合同与交付定金之前，一些潜在的风险和房地产开发销售法规（Real Estate Development Marketing Act）你一定要了解。 了解房地产开发销售法规 根据房地产开发销售法规（REDMA）的21.2章节，你有权利检阅开发商的物业章程（Disclosure Statement），从中你能看到物业土地说明、建材用料说明、公共财产、家电、家具等多项细则。 法规要求同时要求开发商公布建设开工日期和预计交房日期，以及任何可能会影响施工进度的因素。若有任何改动开发商都有义务告知买家。 咨询专业律师或者非开发商介绍的地产经纪，仔细审阅物业章程，确保你了解每一项条款。 看完物业章程后，也要仔细检阅购房合同，特别是所有需要简签（Initial Print）的地方。 购买楼花会带来很高的回报，但过程可能远非想象的那么简单。 REDMA 也存在漏洞并造成许多房屋诉讼案件。所以明智之举还是聘请有经验的房地产经纪、抵押贷款经纪和律师，保护你最大的权益并买到理想的楼花。 所谓楼花就是预售楼盘， 目前市场上大多水泥楼花都是在两到三年后交房，也就是在2016及2017年左右。购买楼花过程中， 合同是买方和卖方之间签署的，而订金（一般情况是房价的15％到20％）也同样交给卖方。由于成交及交房日期相对久远，一般情况没有律师，银行，会计等专业机构的介入；此时对于楼花的判断， 为买家服务的地产经纪就起到了至关重要的作用。 说到投资楼花， 不得不联系到最近出台的移民及签证政策，提高买价上限首够减免转名税（Property Transfer Tax)政策，汇率因素， 等等。今年年初联邦政府的一刀切投资移民政策出台， 6万多等待中的投资移民一夜间失去了移居加拿大的机会。这个政策的出台， 多多少少对大温房市有所影响，特别是部分高价房屋；而对于售价相对较低的现房公寓及楼花，却是一个好消息。移民政策虽然收紧，但签证政策放开，未来往返加拿大都是10年签证， 许多无缘移民加国的人，通过其它方式来到这里，居住的需要是钢性的，在尚未知晓未来是否能够移居本地的前提下，许多人会选择花少量资金租赁或购买一个公寓或Townhouse落脚。而选择购买楼花， 更是能给予购买者一定的时间策划未来。最近出台的提高买价上限减免转名税政策，数额由42万5提高到47万5， 也就是说，如果首次置业的本地居民， 购买47万5以下（某些房屋政府会酌情考虑50万以下）的房屋免转名税（Property Transfer Tax计算方法为房价的头20万1％余额2％）这无疑是对首次置业者的一大优惠，然而，无形中也推动了市场上低价房屋的售价，而楼花就是这一阵营的主力军。目前人民币对加币的汇率走势，又为大温房地产市场添砖加瓦，许多买家想借利率较低的良机，买到理想住房或把握好投资好时机。 在选择楼花时，除了以往许多同行提醒买家的一些比较常见的问题外，个人再补充关键几点。 位置 无需多说，location一直是投资关键，然而，我想强调的是把眼光放在现阶段还在发展而未来有可能成为焦点的位置，分析周边的生活便利性，人口比例，社区设施，环境等众多因素。比如，未来天车站沿线，据数字统计，列治文天车开通前后房价有高达30%左右的上浮空间；而目前正在建设过程中的常青线，也给从Lougheed路经Port […]

全方位解读在温哥华买房如何下Offer以及强Offer 投资热点文章

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全方位解读在温哥华买房如何下Offer以及强Offer

Offer的定义和基本条款 Offer实际是Agreement of Purchase and Sale的简称，可以由买家，也可以由卖家准备，但通常由买家准备。OFFER一旦由双方签字同意后就具有法律效力。 常见的需要买家确立的条款主要是：购买价格、订金、交屋日期和OFFER附加条件。而最常用的OFFER附加条件是贷款和房屋检验，这主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时免受经济损失并无需承担法律责任。 买家出价（下Offer） 当买家确定了要购买哪个房屋后，买方经纪就会为买家准备一份出价合约并交给卖方经纪，俗称“下Offer”。要注意的是，下Offer是一个很正规很严肃的事情，因为这个Offer不仅仅是买家的买房意向，而且还是一份真正的购房合同，具有法律的约束力。一旦双方都同意上面的所有条款,大家就需要从法律上去执行合同。买卖双方通过各自经纪进行谈判，具体的动作就是双方的经纪根据买卖双方的意愿不断地在买房合约（Offer）上进行修改，买卖双方都需要在自己的修改上做签名以作法律认可。如果买卖双方通过谈判达成了协议，那么就进入了下一步“买家解除条件”。 买家解除条件（Subject Remove) “解除条件”是政府用来保护买家的。在买卖双方通过谈判达成协议后，双方都在出价合约(Offer)上签字认可，从法律上说，这个合约已经有法律约束力了,但是,政府为了保护买家,设立了“条件”。也就是说，买家在出价合同(offer)中可以加入条件，比如：买家必须要获得银行批下房屋贷款，才能买房。如果双方谈成了合约但是最后银行拒绝给买家贷款，那么买家尽管签署了合约，也可以不买房。再比如，买家要验屋后再决定是否买房，如果验屋后发现问题太多，维修费用超过一定数额，那么也可以不买房。 最常用的“条件”是以下5个： 1.买家银行贷款； 2.验屋； 3.阅读房子有关文件； 4.房屋能买房屋保险； 5.获得并同意卖家提供的“房屋状况声明”文件。 当买卖双方在Offer上根据谈判内容全部谈好后并双方签字了，买方这个时候就要去执行“是否可解除条件”的准备工作了,正常的时间大概是7-10天。一般买家在解除条件时需要做的： a.)银行办贷款 (办过银行预批房屋贷款（Pre-approval）的最快,2-3天搞定,没办过的时间会多出几个工作日) b.)验房：请专业验屋师验房。如果发现有重大问题，可以不买房。如果有小问题（每个房子包括新房子都会有小问题），那么双方谈判（要么是卖方自己出钱修理，要么是卖方给买方贴钱） c.)看房子的相关文件：买方经纪会帮客人看相关文件，比如该房子的Title Search. 如果里面有涉及到产权的问题，需要进一步验证。 出价合约（Offer）中的注意事项 1.价格 (Purchase Price, 不用说,这个最重要) 2. 定金 (Deposit, 没有固定的数字,大概为房价的5%左右,定金的提交日期一般在买家解除所有条件后的24小时内。) 3.成交日期 (Completion date,法律上的房产过户日期) 4.交房日期 (Possession Date, 俗称交钥匙的日期,一般比成交日期晚一天，也可以双方谈妥一个另外的日期) 5. 调整日期 (Adjustment Date, 也就是买卖双方的律师事务所计算各种费用例如地税,水电费用等等的日期) 6.附加条款 （Addendum）: 由于每个买家要买的房子都不一样, 所以要具体问题具体分析,但基本上有个大概的样本,最少有一页,但有些东西是强烈建议要有的，比如Subjects (条件)。 什么是Subject 除非在几个买家互相竞争自动主动加价争抢房子的情况下（这种情况一般发生的市场火爆的时候）,一般买方经纪都会帮买家在Offer(出价合同）的后面的Addendum（附加条款）处添加上“条件”(Subjects), Subject是用来保护买家的一个保护机制。一般来说，买卖双方在Offer里面谈好价格双方签字后，这个Offer就具有了法律上的执行力。但是，因为有了Subject这个保护机制，那么需要买家亲自签字声明”解除条件“（也就是解除保护机制），那么这个合同才能真正在法律上去执行。” 买家常用的Subject […]

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As a young couple who were looking to enter the market, we felt in over our heads as we started looking for a new home. Steve's patience, expertise, and his…

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We appreciate for your great help in purchasing the property of my salon in a short time with a reasonable price, Steve you are great & totally understood what we…

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